全部事項証明書とは？
全部事項証明書は法務局が発行し、不動産の所在や登記の権利関係を証明する書類です。過去の履歴（所有権の移転、抵当権の設定・抹消など）も全て記載され、内容に嘘偽りがない、真正なものであることを明かします。
書類のサイズはA4で、法務局専用の薄い緑色の用紙を使用。最後の部分には法務局登記官の押印が入っていて、内容が確かなものであることを証明しています。
全部事項証明書と登記事項証明書との違い
似た言葉に登記事項証明書がありますが、全部事項証明書は登記事項証明書のうちの一つです。登記事項証明書には、他に以下の三つの書類が含まれます。
- 現在事項証明書現在の権利関係など、現時点で有効な登記事項のみを記載した証明書
- 一部事項証明書不動産の所有権のみ、会社の役員情報のみなど、特定の事項に絞って確認したい場合に利用される証明書
- 閉鎖事項証明書登記簿が閉鎖された場合に閉鎖時の情報を確認するための証明書
全部事項証明書と現在事項証明書の違いについてですが、前者には登記の履歴全て、過去から現在までの記録が記載されているのに対して、後者は現在の記録のみが記載されています。
全部事項証明書と謄本の違い
全部事項証明書と謄本は、記載される内容に実質的な違いはありません。「登記簿謄本」は旧来の紙ベースの登記簿から写しを取ったもので、現在は「登記事項証明書」に一本化されています。用語としての「謄本」は残ることもありますが、実務上はすべてコンピュータ出力の「登記事項証明書」が発行されており、内容に違いはありません。
全部事項証明書と所有者事項証明書との違い
所有者事項証明書は、登記簿の中から所有者に関する項目だけを抜粋した簡易版です。氏名、住所、持分など所有権そのものの情報に限定され、抵当権や地役権といった負担や過去の変動は掲載されません。そのぶん手数料は電子申請で140円、窓口でも350円程度と安価で、相続税の申告や小規模な資産確認など所有者情報だけを確認したい場面に適しています。
ただし権利関係を詳細に調べる売買契約や金融機関の担保設定では情報が不足するため、目的に応じて全部事項証明書を選ぶ判断が欠かせません。
全部事項証明書はどんな場面で必要になる？
全部事項証明書が求められる状況は意外と幅広く、税務や取引だけでなく暮らしやビジネスのさまざまな場面に関わってきます。代表的なケースは次のとおりです。
- 不動産に関する税金の手続き住宅ローン控除や不動産取得税の軽減を受ける際、築年数や専有面積などの要件を確認するために提出します。固定資産税の異議申立てや相続税・贈与税の申告でも活躍します。
- 不動産の売買・贈与・相続登記売買契約では権利関係を明らかにしないと取引が成立せず、相続や贈与でも法務局への登記申請で原本を添付します。共有物分割協議やリフォーム費用を持分に応じて負担する場面でも、確かな権利関係の確認に使います。
- 銀行など金融機関での手続き住宅ローンや事業資金の融資審査、抵当権設定登記、リバースモーゲージの契約では、担保評価や登記後の書類チェックに原本を求められます。ローンの借り換えや保証会社の審査でも写しが必要になることがあります。
- 不動産をめぐる訴訟・調停・差押え賃貸物件の明け渡し請求や未払い賃料の請求、境界・地役権の争い、競売や差押えの手続きでは、裁判所に物件を特定する資料として提出します。
- 建築確認・開発許可・補助金申請新築や増改築の建築確認申請、農地転用許可、都市計画に伴う開発許可、耐震改修や省エネ改修の補助金申請でも、土地や建物の権利関係を示す資料として求められることがあります。
- 法人のM&A・デューデリジェンス会社が所有する不動産を調査する場面では、全部事項証明書を通じて担保設定の有無や権利変遷を確認し、リスクを評価します。
このように、原本が必須となる手続きもあれば、事前調査や社内決裁の段階ではコピーやPDFで代用できる場面もあります。提出先が行政機関か民間か、法令で原本確認が義務づけられているかをあらかじめ確認し、余分な発行手数料や時間を節約しましょう。
原本が必要なケース／写しで代用できるケース
権利移転登記や抵当権設定など法務局に正式書類を提出するとき、また金融機関が契約書に綴じ込むときは改ざん防止の観点から原本が求められます。相続税の申告や裁判所への提出書類でも原本を用意するのが原則です。
一方で購入検討段階での物件調査、社内稟議、見積もり依頼、住宅ローン事前審査など、内容確認が目的で法的効力までは問われない手続きでは、PDFやコピーで代用できる場合が多くあります。
提出先が行政機関か民間か、原本確認の義務が法令で決まっているかどうかを事前にチェックし、無駄な発行手数料や郵送コストを抑えることが大切です。
全部事項証明書の取得方法
全部事項証明書の取得方法を解説します。取得方法は３種類あり、それぞれの方法を解説します。
取得する際に必要なもの
全部事項証明書を請求する際に必要な書類などはなく、身分証明書や住民票、戸籍などの本人確認書類を提出する必要もありません。ただし、請求する際に踏まなければいけない手続きがあるので、所得方法別に紹介します。
法務局の窓口で取得する方法
全部事項証明書は法務局の窓口で請求・取得できます。窓口で請求する際は、登記事項証明書交付請求書に必要事項を記入し、地番を確認し、印紙を購入する必要があります。
地番は不動産の所在地を管理する番号です。地番が確認できないと、全部事項証明書は交付されません。不動産の権利証、登記識別情報、固定資産税の納付書などで確認する方法のほか、法務局に問い合わせて教えてもらうことも可能です。
窓口で取得する場合、全部事項証明書の発行手数料は印紙で支払うので、事前に購入する必要があります。申請は、どこの法務局で申請しても構いません。最寄りの窓口で、全国の全部事項証明書を取得できます。
最寄りの法務局登記所は以下から確認できます。ご活用ください。
オンラインで取得する方法
法務局が遠い、訪問する時間が取れないなどの事情があるのなら、法務省が提供する登記・供託オンライン申請システムを利用することでオンラインでの全部事項証明書の申請・取得ができます。取得方法は以下の2つです。
- 「かんたん証明書請求」
- 「申請用総合ソフト」
「かんたん証明書請求」は対応する手続きが登記事項証明書等の交付請求に限定される一方で、Webブラウザから利用できます。「申請用総合ソフト」は専用アプリをパソコンにインストールする必要がある一方で、登記・供託オンライン申請システムで取り扱う手続の全てを行うことが可能です。
オンラインで全部事項証明書の請求をする場合は、オンライン専用システムへの会員登録をし、地番を確認し、手数料納付方法を選びます。納付方法はインターネットバンキング、ATM払い、クレジットカードです。手数料の額は窓口請求よりも安くなっています。
オンラインで全部事項証明書を請求した時は、法務局の窓口か郵送で受け取ってください。
また、不動産や法人の登記情報を閲覧したいだけであれば、同じく法務省が提供する登記情報提供サービスを利用するのが簡単です。利用者登録を行えば、画面上で登記情報を確認し、さらにPDFで保存することもできます。ただし、あくまで閲覧用ですので、保存したPDFに法的な証明力はないことには注意が必要です。
郵送で取得する方法
郵送による全部事項証明書の請求・取得もできます。郵送で全部事項証明書を取得する流れは以下の通りです。
- 法務局のホームページから「登記事項証明書交付請求書」をダウンロードする
- 請求書に必要事項を記入する
- 所定の収入印紙を貼付する
- 返信用封筒（切手貼付・返送先住所記入済）を同封する
- 上記一式を所轄の法務局宛に郵送する
- 申請が受理されると、返信用封筒に証明書が入って返送される
郵送する場合は、まず法務局のホームページから登記事項証明書交付請求書をダウンロードしましょう。次に必要事項を記入して、印紙を貼付し、返信用封筒を含めて送ります。すると、返信用封筒に入った全部事項証明書が送られてくるでしょう。
法務局が近くにない、オンラインが利用できないなどの場合は、郵送は便利な手段ですが、いつ返信されるかが分かりません。1～2週間待つこともあるでしょう。
申請書の書き方
全部事項証明書の申請書を登記事項証明書交付請求書と言います。申請書の記入例は以下のとおりです（「土地・建物の登記事項証明書を請求する場合」の例）。申請書は、法務局の窓口で受け取れるほか、法務局のWebサイトからオンラインでダウンロードして印刷し、手書きで記入することも可能です。
▼土地・建物の登記事項証明書を請求する場合の登記事項証明書交付請求書（記入例）
画像引用元：法務局｜登記事項証明書 登記簿謄本・抄本 交付請求書
- 請求先登記所の記入：証明書を請求する不動産を管轄する登記所の名称を記入
- 請求者の情報の記入：請求者の「氏名」「住所」「電話番号」を記入／法人の場合は、法人名と代表者名を記入
- 証明書の種類の選択：「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得する場合は、該当する欄にチェックを入れる
- 不動産の表示：証明書を請求する不動産の「所在」「地番」「家屋番号」などを正確に記入
- 通数の記入：必要な証明書の通数を記入
- 使用目的の記入：証明書の使用目的（例：売買契約、相続手続きなど）を記入
- 手数料の納付：所定の手数料分の収入印紙を購入し、申請書に貼付
- 返信用封筒の同封：返信先の住所・氏名を記入し、必要な切手を貼付した返信用封筒を同封
申請手数料
全部事項証明書の申請手数料は以下のようになっています。窓口や郵送での請求の場合、手数料は申請書に収入印紙を貼付することで納めます。
- 法務局の窓口で請求する場合
- 1通：600円
- 郵送で請求する場合
- 1通：600円
- オンラインで請求する場合
- 窓口受取：1通 480円
- 郵送受取：1通 500円（※郵送料込み）
- ※オプションで速達を選択可能（別途料金が必要）
コンビニで取得可能？
現在、全部事項証明書はコンビニのマルチコピー機では発行できません。登記情報は法務局が一元管理しており、外部端末から直接印刷すると改ざん防止の確認が難しいためです。
このため取得したい場合は窓口、オンライン申請、郵送申請のいずれかを利用する必要があります。制度改正で将来対応が検討される可能性はありますが、具体的な開始時期は公表されていません。
全部事項証明書の見方
表題部と権利部
全部事項証明書の表題部は不動産の特定情報が記載されている部分です。土地や建物に関する詳細な情報が記されています。権利部は不動産の権利内容を記載した部分です。甲区と乙区があり、甲区には所有権に関する事項、乙区には抵当権など所有権以外の権利内容が記されています。
土地の全部事項証明書の見方
画像引用元：法務局｜全部事項証明書（土地） 見本
土地の全部事項証明書に記載されているのは次のような内容です。
表題部
- 調製この登記記録が調製（作成）された日付の記載欄。主に電子データ化された登記簿へと転記された年月日が記載される
- 所在対象の不動産の所在場所
- 地番土地を特定する番号
- 地目土地の用途
- 地積公簿上の土地の面積
- 登記の日付/原因土地の形状を変えたときの原因と登記日
権利部（甲区）
所有権に関する事項が記載されています。
- 順位番号甲区欄内で登記がなされた順番に合わせて付与される番号
- 登記の目的登記がされた目的
- 登記年月日・受付番号登記の受付がされた年月日と法務局が発行した受付番号
- 権利者その他の事項登記がされた理由と所有者の氏名や住所
権利部（乙区）
所有権以外の権利に関する事項が記載されています。記載項目は甲区と同様です。
- 順位番号
- 登記の目的
- 受付年月日・受付番号
- 権利者その他の事項
複数の不動産が同じ債権の担保として提供されている場合、乙区の後にさらにそれら不動産の情報がまとめて記載される、「共同担保目録」の記載が続く場合があります。
建物の全部事項証明書の見方
画像引用元：法務局｜全部事項証明書（建物） 見本
建物の全部事項証明書には次のような内容が記されています。権利部（甲区・乙区）、共同担保目録の記載内容は全部事項証明書（土地）と基本的に同様です。
表題部
- 建物の不動産番号識別番号のこと
- 建物の所在所在場所
- 家屋番号建物を特定する番号
- 建物の種類用途のこと
- 建物の構造木造や鉄筋コンクリートなど
- 各階の床面積平面図・図面に基づく床面積
- 登記の日付/原因登記を受け付けた日と原因
- 表題部の所有者表題部の登記を申請した時点での所有者
建物（区分所有）の全部事項証明書の見方
画像引用元：法務局｜全部事項証明書（建物（区分）） 見本
建物（区分所有）の全部事項証明書には建物の全部事項証明書と共通の事項以外に、次のような事項が記されています。なお、権利部（甲区・乙区）の記載内容は全部事項証明書（土地）と基本的に同様です。
表題部の上
- 専有部分の家屋番号一棟の建物の専有部分の一覧
表題部 （一棟の建物の表示）
- 建物の名称●●マンションなど建物の名称
表題部（敷地権の目的である土地の表示）
- 専有部分と一体化している土地の情報を記載
表題部（専有部分の建物の表示）
- 建物の名称マンションの部屋番号など
- 種類建物の種類
- 構造建物の構造。区分建物の場合、縦断区分建物を除き専有部分の構造に屋根は含まれない
- 床面積専有部分の床面積
表題部（敷地権の表示）
- 敷地権の種類所有権、賃借権、地上権など、専有部分と一体化した土地の権利の種類
- 敷地権の割合土地の持分
- 原因及びその日付（登記の日付）専有部分と一体化した日付
全部事項証明書に記載されていない内容
全部事項証明書は登記情報を網羅しますが、実務で必要な細部情報は抜けていることがあります。ここでは全部事項証明書に載らない代表的な情報と補い方を確認していきましょう。
固定資産税評価額など税務関連の情報
固定資産税評価額や課税標準額などの税務データは市区町村が管理しており、登記簿には反映されません。そのため全部事項証明書だけでは実際の税負担や各種特例の対象可否を判断できず、評価証明書や課税明細書を別途取り寄せる必要があります。
売買価格の妥当性や相続税試算を行う際は、登記情報と税務資料を突き合わせて確認し、評価替えのタイミングを踏まえて最新年度の金額を把握することが欠かせません。特に住宅ローン控除の利用者は残高証明と併せて早めに確認しましょう。納税通知書の保管も忘れないでください。
建物の間取り・築年数・設備といった現況データ
登記簿に記載される建物情報は「種類」と「構造」が中心で、間取り、延床面積、築年数、給排水や電気設備の状態、過去のリフォーム履歴など住み心地に直結するデータは載っていません。
購入や賃貸の判断を誤らないためには、設計図面、建築確認通知書、住宅性能評価書、インスペクション報告書などを取得し、現地で設備の稼働状況や劣化度合いを確認することが重要です。保険加入やローン審査でも詳細資料の提出を求められる場合があります。区分所有マンションでは管理組合の長期修繕計画書も確認しましょう。
測量による実測面積・筆界確定の結果
土地の面積は登記簿上の公簿面積が載っていますが、測量技術の進歩や分筆・合筆を経て実際の面積が変わっていることもしばしばあります。隣地との境界をめぐるトラブルを避けるには、確定測量図や筆界確認書、地積測量図を用意して公簿との差異を比較することが重要です。
実測面積が公簿より大きい場合は売買価格や固定資産税が変動する可能性があり、逆に小さい場合は融資評価や建築計画に影響が出ます。契約後に思わぬ負担が生じないよう、早い段階で専門家に現地測量を依頼しましょう。
未登記の抵当権・賃借権などの潜在的な権利関係
全部事項証明書に載る抵当権や賃借権は、あくまで登記されたものに限ります。
親族間の使用貸借や短期賃貸借契約、仮登記のまま放置された抵当権など、未登記の権利は第三者からは見えませんが、実際の物件利用や処分を制約する厄介な要素です。安全に取引を進めるには、現地での占有者確認、賃貸借契約書の写し回収、金融機関への債務照会、司法書士の権利調査を行い、潜在リスクを洗い出すことが欠かせません。
見落とすと売買後に明渡しや担保抹消で想定外の費用が発生し、融資審査にも影響します。
所有者の連絡先や居住実態などプライバシー情報
全部事項証明書に記載されるのは所有者の氏名と住所までで、電話番号やメールアドレスはもちろん、実際に居住しているかどうか、空き家か賃貸かといった生活実態までは分かりません。
空き家を購入して再生事業を行う場合や相続人を探して土地を買い取りたい場合には、住民票の除票や固定資産税課への照会、近隣住民への聞き込みなど別ルートでの情報収集が必要になります。
個人情報保護の観点から、正当な目的と権限を示したうえで手続きを行わないと開示が受けられないこともあるため、早めに専門家へ相談し適切な調査手順を確認しましょう。
全部事項証明書を取得する際の注意点
全部事項証明書は申請方法を誤ると再取得や手続き遅延につながります。以下の5つのポイントを押さえてスムーズに入手しましょう。
管轄法務局・地番の事前確認を怠らない
まず確認したいのは物件を管轄する法務局と正確な地番です。所在や家屋番号を住居表示で調べると誤りやすく、申請書の記載が違えばその場で差し戻されます。事前に公図や固定資産税納付書で地番を確認し、オンライン地図で位置を照合すれば安心です。
遠方なら郵送やオンライン請求に切り替え、申請前に電話で管轄を確かめるひと手間をかけると再手続きのリスクを減らせます。
「全部」と「一部」など申請種類の選択ミスに注意
登記事項証明書には全部事項と一部事項があり、目的に合わない種類を選ぶと再発行が必要になります。売買契約や融資のように権利関係を詳細に示す場面では全部事項が原則です。一部事項は所有者の確認だけで足りるときに選択しますが、抵当権や共有者の情報が省かれるため後から不足が発覚しやすい点に注意しましょう。
申請書のチェック欄を機械的に記入せず、提出先が求める書式を事前に確認すると手数料と時間の浪費を防げます。
オンライン申請の前提条件（アカウント登録・対応環境）
オンライン申請は自宅で完結できて便利ですが、事前準備を怠ると途中で手続きが止まります。
まず登記情報提供サービスの利用者IDを取得し、クレジットカード情報を登録する必要があります。ブラウザは推奨環境でなければ動作せず、スマートフォン利用時は一部制限があるため、あらかじめパソコン環境を用意しておくと手続きがスムーズです。
本人確認にはマイナンバーカード対応のICカードリーダかスマホの読み取り機能が必要なので、機材を持っていない人は窓口や郵送を選んだ方が早いケースもあります。
手数料の支払い方法と減免制度の有無
全部事項証明書の交付手数料は収入印紙、現金、クレジットカードのいずれかで、法務局によって対応が異なります。障がい者や被災者には手数料が減免される制度もあり、窓口で証明書を提示すれば無料で発行されるケースがあります。
該当する場合は申請前に必要書類を確認し、優遇を取りこぼさないようにしましょう。
発行日からの有効期限を踏まえた取得タイミング
全部事項証明書は発行日に公印が押されますが、多くの金融機関や官公庁では発行日から3か月以内の原本提出を条件としています。
住宅ローン審査や確定申告のようにスケジュールが決まっている手続きでは、早く取りすぎると期限切れで取り直しになる恐れがあります。逆に契約直前の混雑期は窓口が長蛇の列になるため、郵送の日数も含めて逆算し、二週間前から一か月前を目安に取得すると安心です。
全部事項証明書について解説しました
今回は、全部事項証明書の概要や取得方法などを解説しました。不動産取引では、不動産の権利関係などを確認する際に全部事項証明書が必要になります。必要になったら、記事で説明した3つの方法のいずれかを利用して、申請・取得してください。手続きで迷わないように事前に調べた上で、申請しましょう。
契約書管理は、アップロードするだけ
このように全部事項証明書は、不動産関連をはじめ、企業においても重要な法的文書となります。こうした文書の適切な管理は、健全な経営のためにも欠かせませんが、人の手だけで万全に行うことは困難でしょう。
「LegalOn Cloud」は、AIテクノロジーを駆使し、法務業務を広範囲かつ総合的に支援する次世代のリーガルテックプラットフォームです。不動産関連の契約書の管理など、法務業務の基盤を支える標準機能に、契約管理などの業務特化型の機能を自由に組み合わせることが可能で、そのカスタマイズ性の高さから、あらゆる企業に最適な支援体制を提供します。
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